Immobilienvermögen vererben

Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Weitergabe Ihrer Immobilien an Ihre Kinder – um unnötige Steuern zu vermeiden und für eine geregelte Nachfolge zu sorgen

Der Prozess der Übertragung der eigenen Immobilien an die nächste Generation muss strategisch klug geplant werden, damit keine wichtigen Ressourcen verschwendet werden: weder zeitlich, finanziell noch emotional. Die Vermeidung der Schenkungsteuer bzw. die Vermeidung der Erbschaftsteuer gelingen nur, wenn der Prozess gut durchdacht ist.

In Zeiten steigender Immobilienpreise und einer immer älter werdenden Gesellschaft kommt Grundstücken und Eigenheimen eine große Bedeutung für die eigene Absicherung und die der eigenen Kinder zu. Immobilien sind im Familienbesitz meist einer der wertvollsten Gegenstände. Sie bieten Sicherheit und sind wichtig für die finanzielle Vorsorge – sowohl für das eigene Alter, aber auch für die Nachfolgegeneration.

Der Übergang von Wohnungen, Häusern und anderen Immobilien an die Erben ist ein bedeutsamer Schritt. Dieser sollte immer gut vorbereitet und sinnvoll strukturiert erfolgen.

Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer beim Immobilienübertrag

Höhe und Betrag der Erbschafts- oder Schenkungssteuer unterscheiden sich nach Steuerklasse, Verwandtschaftsgrad und, damit zusammenhängend, dem Wert der vererbten oder verschenkten Immobilie. Gerade für enge Familienangehörige, z. B. Kinder oder Ehepartner, gibt es hohe Freibeträge, also Beträge, die bei der Besteuerung immer frei bleiben. Beispielweise beträgt der Freibetrag für Kinder oder Stiefkinder 400.000 €. Liegt der Wert Ihrer Immobilie unter diesem Betrag, können Sie diese an die begünstigten Kinder völlig steuerfrei vererben oder verschenken. 

Steuerfreies Erbe?

Sollten Sie eine höherwertige Immobilie besitzen, die Sie vererben möchten, gelingt dies auch komplett steuerfrei. Dies gilt allerdings nur, wenn es sich bei dem oder den Erben um einen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner oder die eigenen Kinder handelt (hierbei darf die Immobilienwohnfläche jedoch nicht mehr als 200 m² betragen) und wenn der oder die Begünstigte in die Immobilie einzieht.

Schenkung von Immobilien – Nutzung von Freibeträgen

Eine Schenkung hat den großen Vorteil, dass die Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Möchten Sie also mehrere Immobilien vererben, können Sie durch eine kluge und rechtzeitige Planung im Sinne einer vorweggenommenen Erbfolge einen großen Betrag Ihres Immobilienvermögens verschenken, ohne dass die Beschenkten dadurch eine hohe Steuerlast aufgebürdet bekommen. Beim Erben kann der Freibetrag verständlicherweise nur einmal genutzt werden – handeln Sie also selbstbestimmt und zielgerichtet und kümmern sich schon heute um den Übertrag Ihrer Immobilien an die von Ihnen gewünschten Personen.

Wertbestimmung und Staffelung Ihres Immobilienvermögens

Wichtig ist somit zum einen eine gezielte Wertbestimmung Ihrer Immobilien als auch eine sinnvolle und rechtzeitig begonnene Staffelung des zu übertragenden Immobilienvermögens, wenn Sie sich für die Option des Verschenkens entscheiden.

Wohnrecht oder Nießbrauch – Vorsorge für sich selbst bei der Schenkung

Bei einer Schenkung fallen für Sie Notarkosten an und es muss eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden. Wichtig ist auch die kluge Vorsorge für sich selbst: Mit einer Schenkung treten Sie Ihr Eigentumsrecht an der Immobilie ab. Gegebenenfalls sollten Sie darum darauf achten, ein Wohnrecht oder Nießbrauch zu vereinbaren.

Wohnrecht bedeutet, dass Sie weiterhin in dem von Ihnen verschenkten Haus leben dürfen, obwohl das Haus nicht mehr Ihr Eigentum ist. Nießbrauch bedeutet darüber hinaus, dass Sie die Immobilie über das bloße Wohnrecht hinaus nutzen können, indem Sie es zum Beispiel vermieten oder darin Gewerbe betreiben. Alle Einnahmen, die Sie aus der Immobilie ziehen, gehören Ihnen, obwohl Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer sind.

Gestaltungsberatung zur Steuerverminderung beim Immobilienübertrag – Ihre Steuerberater und Rechtsanwälte von HLB HUSSMANN in Nürnberg

Durch eine gut geplante Übertragung vermeiden Sie Erbstreitigkeiten und erhalten Ihren Familienbesitz so, wie es Ihren eigenen Vorstellungen entspricht. Eine steuerrechtlich optimale Strukturierung des Erb- oder Schenkungsfalls hilft zu vermeiden, dass die durch die Übertragung eigentlich Begünstigten zu Belasteten werden – indem durch mangelhafte Planung zu hohe Steuern anfallen. 

Die Ermittlung der Schenkung- als auch Erbschaftsteuer für alle Arten von Immobilien ist durch die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts sehr komplex. Wir helfen Ihnen in unserer Steuerberatung in Nürnberg Durchblick zu bewahren und beraten Sie mit höchstmöglicher Expertise, Detailwissen und Augenmaß. Unser Ziel ist es, Ihre Wünsche in Bezug auf Ihre individuelle Situation in Übereinstimmung mit dem deutschen Gesetz bestmöglich umzusetzen. Wir beraten Sie zu allen Möglichkeiten der lebzeitigen Übertragung von Immobilienvermögen, zu Grundzügen des Erbschaftsteuerrechts sowie zu steueroptimierten Übertragungen von Immobilienvermögen. Wir helfen Ihnen, wenn Sie Pflichtteilergänzungsansprüche umgehen möchten. Wir beraten Sie auch, ob die Gründung einer Immobilien GbR oder einer Immobilien GmbH sinnvoll ist.

1. Ermittlung des Status quo:

• Analyse der Ausgangssituation als Basis für die Gestaltungsüberlegungen
• Bestimmung der Art des Immobilienvermögens (Privatvermögen, (Sonder-)Betriebsvermögen)
• Bestimmung der laufenden Behaltensfristen (10-Jahres-Spekulationsfrist, diverse Nachbehaltefristen)
• Bestimmung der bestehenden Belastungen (Verfügungsbeschränkungen, Nießbrauch, Wohnrecht etc.)
• Bestimmung der vorhandenen Freibeträge der Begünstigten

2. Bestimmung der passenden Nachfolge:

• unentgeltliche Übertragungen als vorweggenommene Erbfolge
• Testamentsregelungen
• Erbvertrag
• als Alternative entgeltliche Übertragungen (mit den Vorteilen der Schaffung des neuen Abschreibungsvolumens)

3. Gestaltungsoptimierung/Überlegungen (auch Erstellung von Berechnungen) zur schenkungs- und erbschaftsteueroptimalen Übertragung

• Ausnutzung der vorhandenen Freibeträge
• Verlagerungen auf mehrere Erwerber zwecks maximaler Ausnutzung der Freibeträge
• Geltendmachung der Schenkung- und Erbschaftsteuerbefreiungen (wie Befreiung für das Familienheim, Minimierung der Steuerbelastung durch Vereinbarung von Nießbrauch, Wohnrecht, Rente etc. bzw. bei entgeltlichen Übertragungen: steuerfreier Verkauf, Grunderwerbsteuerfreiheit etc.

4. Bestimmung weiterer Gestaltungsauswirkungen, wie z. B. Behaltefristen, Einkommensteuer (u a. neue Spekulationsfristen) etc.